Un@s arrendatari@s de una vivienda, firmaron un contrato de arrendamiento
de vivienda el día 15 de septiembre de 2013, si bien, la residencia en la
vivienda arrendada no se inicia hasta el día 1 de octubre. El día de la firma
del contrato, junto con el importe correspondiente a la mensualidad del mes de
octubre, los arrendatarios entregaron al propietario el importe correspondiente
a una mensualidad en concepto de fianza.
Por causas sobrevenidas (despido no esperado de uno de los arrendatarios
de su puesto de trabajo), cuando aún no ha finalizado el mes de octubre, los
arrendatarios se ven en la necesidad de dejar la vivienda y cambiar su residencia
a otra localidad.
De este modo, se ponen en contacto con el arrendatario para comunicarle
la noticia.
La cuestión que se plantea frecuentemente, es…
¿HAY QUE INDEMNIZAR AL PROPIETARIO POR EL DESISTIMIENTO DEL CONTRATO DE
ARRENDAMIENTO?. En caso afirmativo, ¿EN QUÉ CUANTÍA?
La 29/1994, de 24 de noviembre, de
Arrendamientos Urbanos no contiene una
regulación expresa sobre la cuestión, de modo que en primer lugar
debemos acudir al contrato de arrendamiento en cuestión para conocer si se
reguló dicho extremo. De no ser así, hay que acudir al Código Civil que
resultaría de aplicación supletoria.
El Código Civil contiene tres
artículos que están ubicados en el Libro IV, referente a las Obligaciones y
Contratos, que son de aplicación en este supuesto:
- Artículo 1091: Las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de ley entre las partes contratantes, y deben cumplirse al tenor de los mismos.
- Artículo 1124: La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe.
- El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible.
- El Tribunal decretará la resolución que se reclame, a no haber causas justificadas que la autoricen para señalar plazo.
- Esto se entiende sin perjuicio de los derechos de terceros adquirentes, con arreglo a los artículos 1.295 y 1.298 y a las disposiciones de la Ley Hipotecaria.
- Artículo 1258: Los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento, y desde entonces obligan, no sólo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley.
Así, en resumen es necesario
entender que el plazo de duración del arrendamiento es una obligación esencial para ambas partes y, por tanto, su incumplimiento
dará derecho a la resolución del contrato o a exigir su
cumplimiento, con el resarcimiento,
en ambos casos, de los daños y
perjuicios causados.
Ahora bien,
la pregunta realizada siguen sin responderse: ¿Puede exigirse una indemnización
como consecuencia de la resolución unilateral del contrato?. Y en su caso, ¿A cuánto importe ascenderá esa
indemnización?
Intentaré dar respuesta a estas
cuestiones, comenzando que todo depende, pues como se dijo antes, el montante
de la indemnización puede estar pactado en el propio contrato para determinados
supuestos.
Ahora bien, ¿y si no se pactó nada
en el contrato de arrendamiento?
En este caso, sería de aplicación
lo dispuesto en el artículo 1106 del Código Civil que dice lo siguiente: La indemnización de daños y perjuicios
comprende, no sólo el valor de la pérdida que hayan sufrido, sino también el de
la ganancia que haya dejado de obtener el acreedor, salvas las disposiciones
contenidas en los artículos siguientes.
Es decir, según el precepto
transcrito, el arrendador podría, reclamar la totalidad de las rentas que correspondan al plazo contractual que
quedara por cumplir, pues el lucro cesante se entiende un perjuicio
indemnizable.
Ahora bien, lo que suele suceder en
estos casos es que, si las causas están debidamente justificadas y han sido
totalmente imprevistas, y además, si ambas partes han mantenido una buena relación,
no se reclame indemnización alguna, ya que si la resolución unilateral se
produce por la falta de medios económicos para hacer frente al alquiler, el arrendador
suele preferir disponer de la vivienda de un modo inmediato a tener a unos
arrendatarios que no abonarán la mensualidad correspondiente por no tener
medios para ello, y esperar a que se produzca el lanzamiento judicial, hecho que por mucho que se han agilizado los
trámites procesales, no es probable que se produzca antes de tres meses desde
que el impago.
En otros casos, con objeto de
evitar trámites judiciales, por parte del arrendador suele producirse una
moderación de la indemnización de forma que solo sean indemnizables unas
cantidades pactadas con los arrendadores.
No obstante, para poder reclamar el
lucro cesante, hay que conocer la situación exacta del estado anterior de la
vivienda y circunstancias del mercado de alquiler, ya que, si por ejemplo la
vivienda llevaba meses o incluso años sin arrendar, es difícil poder reclamar
al arrendatario por ese lucro cesante.
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