¿Qué es un expediente de dominio y como se gestiona?

El expediente de dominio es un mecanismo que la ley hipotecaria prevé para inmatricular fincas que no estén inscritas a favor de nadie.

La inmatriculación de fincas que no estén inscritas a favor de persona alguna se practicará:

1. Mediante expediente de dominio.
2. Mediante el título público de su adquisición, complementado por acta de notoriedad cuando no se acredite de modo fehaciente el título adquisitivo del transmitente o enajenante.
3. Mediante el certificado a que se refiere el artículo 206, sólo en los casos que en el mismo se indican. (esto esta previsto para las administraciones públicas)

Los llamados “expedientes del demonio” no tienen un especial complejidad procesal, aunque sí ciertas dificultades que a veces plantea el conseguir el fin que con ellos se persigue, que es su Inscripción en el Registro de la Propiedad.

El expediente dominio se desenvuelve a través de un procedimiento judicial cuya finalidad es acreditar que o bien se ha producido un acto o título idóneos para la adquisición del dominio de la finca a los efectos de obtener su inmatriculación si no estuviera inscrita o reanudar el tracto sucesivo registral si éste hubiera sido interrumpido, o bien de rectificar la descripción de la finca si existiera un exceso de cabida.

Su naturaleza es discutida, si bien generalmente se encuadra en la Jurisdicción voluntaria, en cuanto que en principio no hay contienda entre partes. 

Su regulación esencial se encuentra en los Artículos 201 y 202 de la LH y 272 a 287 del RH, si bien existe numerosa normativa que incide en la materia, como el artículo 236 de la LOPJ relativos a la publicidad por medio de edictos en Boletines Oficiales, el artículo 7 de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, el 53 de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre (sobre aportación de certificación catastral), e incluso la legislación de Costas (Artículos 15 y 16 de la Ley de Costas) o la de Montes (artículo 22 de la Ley 43/2003 de Montes).

Competencia: Estrictamente TERRITORIAL, corresponde al Juzgado de Primera Instancia del lugar en que radique la finca. 

Resolución: Mediante AUTO del Juez, nunca por Decreto del Secretario judicial, a pesar de sus funciones de jurisdicción voluntaria. Preceptiva la intervención de abogado y procurador, al estar regulado por las normas del procedimiento civil de la legislación hipotecaria.

MOMENTOS FUNDAMENTALES: su inicio presentando el escrito en el juzgado, su tramitación judicial con intervención del Ministerio Fiscal y finalmente la inscripción del Auto en el Registro de la Propiedad. Puesto que el propósito del procedimiento es la inscripción del derecho del promotor en el Registro, debemos velar de forma especial por la regularidad de su tramitación, de tal manera que el registrador de la propiedad no se vea obligado a calificar la existencia de defectos, en ocasiones de no fácil subsanación.

PRIMERO.- Escrito al Juzgado. Gran parte del éxito futuro del Auto que dimane del Juzgado depende del escrito inicial, que debe contener todo lo que precisan la resolución judicial y el futuro asiento registral. Su contenido se encuentra detallado en el artículo 274 del RH. Potestativamente cabe solicitar MANDAMIENTO AL REGISTRO PARA ANOTAR PREVENTIVAMENTE LA INCOACIÓN DE EXPEDIENTE, de gran utilidad si se teme por la prioridad de nuestro título en relación con otro contradictorio.

Al escrito inicial se unen dos documentos, CERTIFICACIÓN CATASTRAL Y REGISTRAL.

1. CATASTRAL: que deberá ser descriptiva y grafica de la finca si se pretende su inmatriculación, y que en tal caso deberá ser totalmente COINCIDENTE.
2. REGISTRAL: que exprese a) la falta de inscripción, o b) la descripción actual de la finca y la última inscripción de dominio de la finca cuya extensión se rectifique, o c) la última inscripción y las demás vigentes, para reanudar el tracto.

SEGUNDO.- Tramitación. Admitido el expediente, se procede a su tramitación por el Juzgado, siendo de especial importancia no sólo que se realicen las notificaciones y citaciones preceptivas, si no que estas tengan lugar en la forma requerida, por lo que el abogado deberá mantener una actitud vigilante al respecto. En el caso del expediente para la reanudación del tracto sucesivo, el juez lo sobreseerá si el titular registral formula oposición, de ahí que el artículo 202 de la LH distinga dos supuestos distintos, atendiendo a la antigüedad del asiento registral, bastando su citación en debida forma cuando la inscripción tenga más de treinta años, pero exigiendo que dicha citación tenga lugar HASTA TRES VECES Y UNA PERSONALMENTE si no compareciere, cuando su inscripción tenga MENOS DE TREINTA AÑOS DE ANTIGÜEDAD.

Debe tenerse en cuenta que no se excluye la citación por edictos, pero ésta deberá estar justificada. El emplazamiento por edictos requiere, por su calidad de último remedio de comunicación, no sólo el agotamiento previo de todas las otras modalidades de mayor garantía y la constancia formal de haberse intentado practicarlas, sino también que el acuerdo o la resolución judicial de tener a la parte como persona en ignorado paradero, se halle fundada en criterios de razonabilidad.

TERCERO.- Calificación registral e inscripción. Una vez dictado el Auto judicial, debe inscribirse en el Registro, previo pago, en su caso, del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. La calificación del Auto compete al registrador, que debe ceñirse al ámbito que determina el artículo 100 del RH. Podemos destacar, como más habituales, aparte de los errores cometidos al identificar debidamente al promotor, con expresión de su nombre y apellidos, NIF y estado civil en el momento de la adquisición y en su caso, cónyuge y régimen económico matrimonial, los defectos siguientes, dependiendo del objeto del expediente:

1. En el expediente de inmatriculación: la falta de aportación de certificación catastral descriptiva y gráfica, o que ésta no coincida EXACTAMENTE con la descripción de la finca contenida en el auto, o que no se acredite la prescripción de la infracción urbanística cuando se trate de edificaciones. El registrador velará especialmente porque se haya notificado al transmitente o a sus causahabientes, y a los colindantes, y que se declare un título de adquisición por el promotor, ya que no basta una simple declaración de dominio.
2. En el expediente para la inscripción de un exceso de cabida: el registrador tendrá especial cuidado en que se haya notificado a los titulares de los predios colindantes, que habremos identificado debidamente en el escrito inicial.
3. En el expediente para la reanudación del tracto sucesivo interrumpido: El registrador comprobará en primer lugar que EFECTIVAMENTE se haya producido una interrupción del tracto sucesivo, denegando la inscripción cuando el promotor del expediente haya adquirido directamente del titular registral –aunque éste haya fallecido o siendo una sociedad, se haya disuelto-, y comprobará que se ha CITADO al titular registral en la forma requerida por el artículo 202 de la LH, poniendo especial atención en el motivo por el que se ha acudido a su emplazamiento mediante edictos.

¿Cómo deberá actuar el empresario cuando el despido sea declarado judicialmente improcedente?

Tras la reforma laboral que tuvo lugar en febrero de 2012, en el Estatuto de los Trabajadores (ET) no viene contemplado  -con la noción que anteriormente se tenía- el llamado despido improcedente. Actualmente, el empresario no está obligado a reconocer la improcedencia del despido. En caso de que tal decisión no vaya respaldada por ninguna de las causas que legalmente se establecen, si el empresario pone a disposición del trabajador la indemnización equivalente, se entiende que lleva a cabo un despido improcedente.

A partir del 12 de febrero de 2012 hasta la fecha del despido, la indemnización se calculará a razón de 33 días por año trabajado.

Hoy día, tal y como dispone el artículo 56 del ET, la indemnización prevista para este tipo de despidos es de 33 días por año trabajado para contratos celebrados a partir del 12 de febrero de 2012. Y ello con el límite máximo de 24 mensualidades.

Según la Disposición Transitoria Quinta de la Ley 3/2012, de 6 de julio, de Medidas Urgentes para la Reforma del Mercado Laboral, para aquellos contratos celebrados con anterioridad a la fecha anteriormente indicada, y a efectos de determinar la indemnización, ésta se computará desde la fecha de contratación hasta el 12 de febrero de 2012 en la que la indemnización que corresponde es la equivalente a 45 días por año trabajado.

A partir del 12 de febrero de 2012 hasta la fecha del despido la indemnización se calculará a razón de 33 días por año trabajado. En la tabla adjunta se aclara cuál debe ser la indemnización y su tope acumulativo.

Para aquellos supuestos en los que el empresario lleve a cabo un despido considerado “no improcedente”, por ejemplo, un despido por causas objetivas o un despido disciplinario, se corre el riesgo de que en caso de llegar a un procedimiento judicial, ese despido sea declarado improcedente por el juez. En tal caso, el propio artículo 56 del ET prevé dos opciones que deberá adoptar el empresario dentro de un plazo máximo de cinco días a contar desde fecha de  notificación de la sentencia por la que se declara la improcedencia del despido. Éstas serían:

• Readmitir al trabajador. El trabajador tiene en este caso el derecho a que el empresario le abone los salarios de tramitación que, salvo casos especiales, se computarán desde la fecha de despido hasta la fecha de notificación de la sentencia.
• No readmitir al trabajador. En este caso, deberá abonar al trabajador la indemnización correspondiente a 33 días por año (en caso de que la contratación sea posterior al 12 de febrero de 2012).

En el supuesto de que el empresario quiera recurrir la decisión por la que se declara la improcedencia del despido a través del Recurso de Suplicación, deberá consignar 500 euros más el 0,5% del principal (estos importes en concepto de tasa judicial). Y en virtud de lo dispuesto en el artículo 230 de la Ley de Jurisdicción Social (LJS)-, estará obligado a consignar en la cuenta del juzgado el importe condenado a pagar en la sentencia que es objeto de recurso. Hay que tener en cuenta que la decisión de interponer el Recurso de Suplicación –lo que está regulado en los artículos 190 y siguientes de la LJS- y la consiguiente consignación de las cantidades objeto de condena, no implica la tácita opción por la indemnización  al trabajador.

Así se desprende de la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia del País Vasco, de fecha 18 de febrero de 2003, por la que se establece: “Si transcurren cinco días desde la notificación de la sentencia que declara el despido improcedente sin efectuar la opción entre readmisión o indemnización, legalmente se impone que se entiende procede la readmisión: artículo 56.2 y 3 del Estatuto de los Trabajadores”.

Es por ello que, en todo caso, el empresario deberá comunicar al juzgado, en el plazo previsto de cinco días desde la notificación de la sentencia, su decisión de optar por la indemnización y, por consiguiente, la no readmisión del trabajador. Y es que la omisión de dicha obligación conlleva que se tenga al trabajador por readmitido en la empresa, quedando el empresario obligado al abono de los salarios de tramitación desde la fecha del despido hasta la fecha de notificación de la sentencia.

¿Es posible para el cónyuge o pareja de hecho del arrendatario fallecido subrogarse en un contrato de arrendamiento de vivienda?

¿Qué ocurre con la pareja del arrendador que suscribió el contrato cuando este muere? ¿Puede subrogarse la pareja? En caso afirmativo, ¿cómo ha de llevarse a cabo esa subrogación?

El su art. 16 de la Ley de Arrendamientos Urbanos abre la puerta a la subrogación (asunción de las obligaciones contraídas por el arrendatario en su día) estableciendo un listado de aquellas personas que ostentan legitimidad para llevar a cabo dicha subrogación, así como las formalidades que se requieren y que regula en su apartado tercero y que la doctrina tras largos vaivenes ha venido a perfilar.

El caso de la subrogación de la pareja o cónyuge viudo se regula en las letras a) y b) del apartado 1 del artículo 16 de la LAU que dispone literalmente:

a)    “podrá subrogarse en el contrato el cónyuge del arrendatario que al tiempo del fallecimiento viviera con él”.

b)      La persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente en análoga relación de afectividad a la de cónyuge, con independencia de su orientación sexual, durante, al menos, los dos años anteriores al tiempo del fallecimiento, salvo que hubieran tenido descendencia en común, en cuyo caso bastará la mera convivencia.”

La primera exigencia fácilmente deducible de la dicción literal del precepto consiste en el hecho de que el cónyuge o pareja de hecho ha de mantener un lazo de convivencia al tiempo de fallecimiento del arrendatario.

Por otro lado, el apartado tercero del referido artículo 16 de la LAU dispone que “El arrendamiento se extinguirá si en el plazo de tres meses desde la muerte del arrendatario el arrendador no recibe notificación por escrito del hecho del fallecimiento, con certificado registral de defunción, y de la identidad del subrogado, indicando su parentesco con el fallecido y ofreciendo, en su caso, un principio de prueba de que cumple los requisitos legales para subrogarse. Si la extinción se produce, todos los que pudieran suceder al arrendatario, salvo los que renuncien a su opción notificándolo por escrito al arrendador en el plazo del mes siguiente al fallecimiento, quedarán solidariamente obligados al pago de la renta de dichos tres meses”.

En el caso del cónyuge viudo, se generaba la duda de si es o no preciso realizar la comunicación legal, habida cuenta de que algunas sentencias han considerado la existencia de un consentimiento tácito en caso de matrimonio, por entender existente una cotitularidad del cónyuge supérstite en el contrato celebrado por el fallecido. En efecto, las Audiencias Provinciales, en aplicación de esta interpretación, han aplicado la existencia de subrogación automática del cónyuge en los derechos sobre la vivienda del arrendatario fallecido.

La STS de 3 de abril de 2009 intenta zanjar la polémica, al fundamentar la extinción del contrato de arrendamiento de vivienda al fallecimiento del titular puesto que, al no formar parte del haber ganancial, resultó que fallecido el esposo (titular del contrato), no se había notificado expresamente al arrendador su muerte y la persona que, estando legitimada, ejercía su derecho a subrogarse. Es decir, no se realizaron los trámites previstos en el art. 16.3 LAU transcurridos los tres primeros meses desde el fallecimiento del titular del arrendamiento.  Según esta sentencia se argumenta que  una válida subrogación exige la comunicación formal, en el plazo de tres meses desde el fallecimiento del arrendatario, del hecho mismo de su muerte y de la persona que desea subrogarse, puesto que es posible que sean varias personas las que pueden ejercer este derecho de subrogación y que de hecho lo ejerciten. Esta conclusión a la que ha llegado el TS impide que pueda considerarse que el conocimiento del fallecimiento del arrendador y que la vivienda está siendo ocupada por un familiar con derecho a ejercer la subrogación, pueda ser considerado como un consentimiento tácito a la continuación del contrato arrendaticio.

El 24 de marzo de 2011, el TS  se pronuncia en una nueva sentencia reiterando lo dicho anteriormente.  En esta sentencia de 2011 pretende unificar las dos corrientes respecto de la subrogación que venían aplicando las Audiencias Provinciales partiendo de la resolución de la siguiente cuestión: si, en los supuestos en los que el contrato arrendaticio ha sido suscrito por un solo cónyuge, constante matrimonio, bajo el régimen de gananciales y con la finalidad de establecer la vivienda familiar, una vez fallecido el titular, el cónyuge supérstite debe ser considerado o no como un coarrendatario.  En caso positivo,  no sería de aplicación el artículo 16 de la LAU dado que el coarrendatario no vendría obligado a subrogarse en el arrendamiento concertado por su cónyuge. La controversia ya había  sido resuelta en la STS de 2009 en la que el propio Tribunal Supremo ya había establecido que el contrato de arrendamiento concluido por uno de los cónyuges constante el matrimonio no forma parte de los bienes gananciales y se rige por lo dispuesto en la LAU en lo relativo a la subrogación en arrendamiento por causa de muerte del titular. Y es que la concreción de la figura del arrendatario resulta del propio contrato de arrendamiento, generador de derechos personales, independientemente de que la vivienda arrendada tenga como fin servir de domicilio conyugal o del régimen matrimonial que pueda existir entre los cónyuges, resultando compatible con lo dispuesto en el art. 16 de la LAU.

Por último, en una última sentencia de fecha 22 de abril de 2013, el Pleno de la Sala 1.ª del Tribunal Supremo consolida esta jurisprudencia en el sentido de que, dada su naturaleza generadora de derechos personales, el contrato de arrendamiento no forma parte de la sociedad de gananciales. Por ello, para que el cónyuge viudo del contratante pueda permanecer en el inmueble tras el fallecimiento del arrendatario, debe utilizarse el mecanismo legal de la  subrogación por causa de muerte previsto en la LAU.

¿Cuando un despido es considerado nulo y qué consecuencias jurídicas tiene?

Será nulo el despido que tenga por móvil algunas de las causas de discriminación prohibidas en la Constitución o en la Ley, o bien se produzca con violación de derechos fundamentales y libertades públicas del trabajador. Será también nulo el despido en los siguientes supuestos:

• El de los trabajadores durante el período de suspensión del contrato de trabajo por maternidad, riesgo durante el embarazo, la lactancia natural, adopción o acogimiento o paternidad…
• El de las trabajadoras embarazadas, desde la fecha de inicio del embarazo hasta el comienzo del período de suspensión a que se refiere el apartado anterior.
• El de las trabajadoras víctimas de violencia de género por el ejercicio de los derechos de reducción o reordenación de su tiempo de trabajo, de movilidad geográfica, de cambio de centro de trabajo o de suspensión de la relación laboral.
• El de los trabajadores después de haberse reintegrado al trabajo al finalizar los períodos de suspensión del contrato por maternidad, adopción o acogimiento o paternidad, siempre que no hubieran transcurrido más de nueve meses desde la fecha de nacimiento, adopción o acogimiento del hijo.

No obstante, lo establecido con anterioridad será de aplicación, salvo que, en esos casos, se declare la procedencia del despido por motivos no relacionados con el embarazo o con el ejercicio del derecho a los permisos y excedencia señalados.

El despido nulo tendrá el efecto de la readmisión inmediata del trabajador, con abono de los salarios dejados de percibir.

¿En qué momento hay que poner a disposición del trabajador la indemnización por despido?

La entrega de la indemnización ha de ser simultánea a la de la comunicación, de manera que si no hay coincidencia en el tiempo se entiende incumplido el requisito.

Se considera cumplido el requisito si con la entrega de la carta de despido se adjunta cheque bancario por su importe (TS 22-4-10; 10-5-10), así como si se efectúa el pago mediante transferencia (TS 5-12-11). 

Cuando la decisión extintiva se base en causas económicas (ET art.52.c), y como consecuencia de la situación económica de la empresa no se pueda poner a disposición del trabajador la indemnización prevista legalmente, el empresario, haciéndolo constar en la comunicación escrita, puede dejar de hacerlo, sin perjuicio del derecho del trabajador de exigir de aquél su abono cuando tenga efectividad la decisión extintiva.

En este caso, si no se acredita la efectiva existencia de una situación de crisis económica, o la imposibilidad de la puesta a disposición consecuencia de la mala situación económica, procede la declaración de improcedencia del despido, no bastando con la mera afirmación empresarial acerca de su situación de falta de liquidez (TS 25-1-05; TSJ Madrid 28-11-11; TSJ Valladolid 11-10-11; TSJ Granada 15-6-11); tampoco es suficiente a tal efecto existencia de procedimiento concursal (TSJ Galicia 14-7-11).

El hecho de que el trabajador perciba la indemnización y utilice durante el período de preaviso la licencia retribuida para buscar trabajo, no implica su conformidad con la decisión extintiva ni impide su impugnación ante la jurisdicción (LRJS art.121.2).

1. La simultaneidad exigida legalmente vincula la entrega de la comunicación escrita con la puesta a disposición de la indemnización, lo que comporta que el trabajador en el momento en que recibe esa comunicación pueda disponer de la referida cantidad, no bastando la mera oferta de la entrega de la cantidad, expresada en la comunicación, por lo que, si falta la puesta a disposición, el despido debe calificarse como nulo -en la actualidad, improcedente- (TS 2-11-05; 28-5-01; 25-1-05; TSJ Galicia 20-12-11). También sería nulo -en la actualidad, improcedente- el despido, cuando se condicione la entrega de la indemnización a la firma de un finiquito (TSJ Galicia 31-1-12) y cuando se ponga a disposición una cantidad inferior a la reglamentaria y el error no sea excusable (TSJ Asturias 14-10-11) incluso por no incluir el salario en especie (TS 26-7-05; TSJ Asturias 3-2-12). Tampoco se ha considerado excusable el calcular la indemnización sobre la base del salario reducido y no el que hubiera correspondido al trabajador sin considerar la reducción de jornada efectuada, por tratarse de un criterio asentado desde hace años y con respaldo legal desde 2007 (TSJ Asturias 18-11-11, y TSJ Galicia 14-7-11, Rec 1511/11, ni obviar una antigüedad pactada en el contrato de trabajo (TSJ Burgos 10-11-11). También se ha considerado inexcusable el abono de una indemnización por importe inferior al adeudado por computar una antigüedad inferior en la empresa a la que había sucedido por subrogación, lo que en el caso concreto obligó al abono completo de los salarios de tramitación aunque se hubiera reconocido como improcedente el despido realizado (TS unif doctrina 15-4-11).
2. Sin embargo, se ha considerado excusable la no inclusión de la subida retributiva fijada en la revisión de las tablas salariales del CCol publicada oficialmente un día antes del despido (TSJ Asturias 18-11-11) y no tener en cuenta una antigüedad correspondiente a la primera contratación del trabajador (TSJ Santa Cruz de Tenerife 20-10-11).
3. La norma no permite hacer excepciones por razón de la naturaleza del empleador, pues aunque es cierto que una empresa privada tiene, en principio, una mayor agilidad para efectuar pagos, la Administración está también sujeta a las previsiones del ordenamiento laboral cuando actúa como empresaria, por lo que no cabe eximirla del cumplimiento de la referida exigencia, inexcusable para la validez de la decisión extintiva (TS 23-4-01).

Uno de nuestros letrados es el abogado mejor valorado de la provincia.

Según la prestigiosa página de expertos en derecho (procuradores, abogados, notarios, peritos y detectives), uno de los letrados que forman parte del equipo humano de IURIS EXTREMADURA ABOGADOS sigue siendo el letrado más valorado de la provincia de Cáceres de entre aquellos que colaboran con dicha web profesional de manera desinteresada.