¿Qué es un expediente de dominio y como se gestiona?

El expediente de dominio es un mecanismo que la ley hipotecaria prevé para inmatricular fincas que no estén inscritas a favor de nadie.

La inmatriculación de fincas que no estén inscritas a favor de persona alguna se practicará:

1. Mediante expediente de dominio.
2. Mediante el título público de su adquisición, complementado por acta de notoriedad cuando no se acredite de modo fehaciente el título adquisitivo del transmitente o enajenante.
3. Mediante el certificado a que se refiere el artículo 206, sólo en los casos que en el mismo se indican. (esto esta previsto para las administraciones públicas)

Los llamados “expedientes del demonio” no tienen un especial complejidad procesal, aunque sí ciertas dificultades que a veces plantea el conseguir el fin que con ellos se persigue, que es su Inscripción en el Registro de la Propiedad.

El expediente dominio se desenvuelve a través de un procedimiento judicial cuya finalidad es acreditar que o bien se ha producido un acto o título idóneos para la adquisición del dominio de la finca a los efectos de obtener su inmatriculación si no estuviera inscrita o reanudar el tracto sucesivo registral si éste hubiera sido interrumpido, o bien de rectificar la descripción de la finca si existiera un exceso de cabida.

Su naturaleza es discutida, si bien generalmente se encuadra en la Jurisdicción voluntaria, en cuanto que en principio no hay contienda entre partes. 

Su regulación esencial se encuentra en los Artículos 201 y 202 de la LH y 272 a 287 del RH, si bien existe numerosa normativa que incide en la materia, como el artículo 236 de la LOPJ relativos a la publicidad por medio de edictos en Boletines Oficiales, el artículo 7 de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, el 53 de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre (sobre aportación de certificación catastral), e incluso la legislación de Costas (Artículos 15 y 16 de la Ley de Costas) o la de Montes (artículo 22 de la Ley 43/2003 de Montes).

Competencia: Estrictamente TERRITORIAL, corresponde al Juzgado de Primera Instancia del lugar en que radique la finca. 

Resolución: Mediante AUTO del Juez, nunca por Decreto del Secretario judicial, a pesar de sus funciones de jurisdicción voluntaria. Preceptiva la intervención de abogado y procurador, al estar regulado por las normas del procedimiento civil de la legislación hipotecaria.

MOMENTOS FUNDAMENTALES: su inicio presentando el escrito en el juzgado, su tramitación judicial con intervención del Ministerio Fiscal y finalmente la inscripción del Auto en el Registro de la Propiedad. Puesto que el propósito del procedimiento es la inscripción del derecho del promotor en el Registro, debemos velar de forma especial por la regularidad de su tramitación, de tal manera que el registrador de la propiedad no se vea obligado a calificar la existencia de defectos, en ocasiones de no fácil subsanación.

PRIMERO.- Escrito al Juzgado. Gran parte del éxito futuro del Auto que dimane del Juzgado depende del escrito inicial, que debe contener todo lo que precisan la resolución judicial y el futuro asiento registral. Su contenido se encuentra detallado en el artículo 274 del RH. Potestativamente cabe solicitar MANDAMIENTO AL REGISTRO PARA ANOTAR PREVENTIVAMENTE LA INCOACIÓN DE EXPEDIENTE, de gran utilidad si se teme por la prioridad de nuestro título en relación con otro contradictorio.

Al escrito inicial se unen dos documentos, CERTIFICACIÓN CATASTRAL Y REGISTRAL.

1. CATASTRAL: que deberá ser descriptiva y grafica de la finca si se pretende su inmatriculación, y que en tal caso deberá ser totalmente COINCIDENTE.
2. REGISTRAL: que exprese a) la falta de inscripción, o b) la descripción actual de la finca y la última inscripción de dominio de la finca cuya extensión se rectifique, o c) la última inscripción y las demás vigentes, para reanudar el tracto.

SEGUNDO.- Tramitación. Admitido el expediente, se procede a su tramitación por el Juzgado, siendo de especial importancia no sólo que se realicen las notificaciones y citaciones preceptivas, si no que estas tengan lugar en la forma requerida, por lo que el abogado deberá mantener una actitud vigilante al respecto. En el caso del expediente para la reanudación del tracto sucesivo, el juez lo sobreseerá si el titular registral formula oposición, de ahí que el artículo 202 de la LH distinga dos supuestos distintos, atendiendo a la antigüedad del asiento registral, bastando su citación en debida forma cuando la inscripción tenga más de treinta años, pero exigiendo que dicha citación tenga lugar HASTA TRES VECES Y UNA PERSONALMENTE si no compareciere, cuando su inscripción tenga MENOS DE TREINTA AÑOS DE ANTIGÜEDAD.

Debe tenerse en cuenta que no se excluye la citación por edictos, pero ésta deberá estar justificada. El emplazamiento por edictos requiere, por su calidad de último remedio de comunicación, no sólo el agotamiento previo de todas las otras modalidades de mayor garantía y la constancia formal de haberse intentado practicarlas, sino también que el acuerdo o la resolución judicial de tener a la parte como persona en ignorado paradero, se halle fundada en criterios de razonabilidad.

TERCERO.- Calificación registral e inscripción. Una vez dictado el Auto judicial, debe inscribirse en el Registro, previo pago, en su caso, del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. La calificación del Auto compete al registrador, que debe ceñirse al ámbito que determina el artículo 100 del RH. Podemos destacar, como más habituales, aparte de los errores cometidos al identificar debidamente al promotor, con expresión de su nombre y apellidos, NIF y estado civil en el momento de la adquisición y en su caso, cónyuge y régimen económico matrimonial, los defectos siguientes, dependiendo del objeto del expediente:

1. En el expediente de inmatriculación: la falta de aportación de certificación catastral descriptiva y gráfica, o que ésta no coincida EXACTAMENTE con la descripción de la finca contenida en el auto, o que no se acredite la prescripción de la infracción urbanística cuando se trate de edificaciones. El registrador velará especialmente porque se haya notificado al transmitente o a sus causahabientes, y a los colindantes, y que se declare un título de adquisición por el promotor, ya que no basta una simple declaración de dominio.
2. En el expediente para la inscripción de un exceso de cabida: el registrador tendrá especial cuidado en que se haya notificado a los titulares de los predios colindantes, que habremos identificado debidamente en el escrito inicial.
3. En el expediente para la reanudación del tracto sucesivo interrumpido: El registrador comprobará en primer lugar que EFECTIVAMENTE se haya producido una interrupción del tracto sucesivo, denegando la inscripción cuando el promotor del expediente haya adquirido directamente del titular registral –aunque éste haya fallecido o siendo una sociedad, se haya disuelto-, y comprobará que se ha CITADO al titular registral en la forma requerida por el artículo 202 de la LH, poniendo especial atención en el motivo por el que se ha acudido a su emplazamiento mediante edictos.